Главная » 2009 » Май » 9 » Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги августа 2005 года
Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги августа 2005 года
20:52
Индекс стоимости жилья в августе 2005года: 1235,5 $/кв. м. ( 6,58% за месяц)
Индекс ценового ожидания: 6,71% в месяц (возрос на 0,89%)
По данным аналитического центра АН <Планета Оболонь>, в августе темп роста цен на киевском рынке недвижимости установил очередной рекорд: 6,58%. Стоимость квадратного метра возросла на $76,3 и составила $1235,5.
Чем же вызван столь высокий темп роста цен?
Причин много. Но основными, на наш взгляд, являются субъективные факторы, связанные с неуверенностью, непониманием (большинством участников рынка) сценариев дальнейшего развития событий. Ни продавцы, ни покупатели, ни риэлторы не могут уверенно определить реальную цену конкретных объектов.
Платежеспособный спрос по-прежнему существенно превышает предложение. И об этом продавцы узнают не от аналитиков, а непосредственно от многочисленных покупателей, желающих осмотреть и срочно купить их квартиры.
В психологическом плане ситуация сложная для всех. А тут еще и период отпусков. Который тоже внёс свою лепту в нестабильность цен.
Многие продавцы, устав от переговоров, неопределенности и жары, решили передохнуть, расслабиться. Квартиры с торгов при этом не сняли, а просто (на всякий случай) существенно подняли цену. Найдется покупатель - отлично. Не найдется: Так хоть отдохнем до осени. А осенью - традиционный всплеск деловой активности, и эта завышенная цена будет как раз.
Покупателям же, судя по всему, было не до отдыха. Особенно живущим в других городах. Многие из них пытались использовать отпуска для покупки квартиры.
В результате возникла ситуация, когда период неопределенности продавцы пережидали на природе (подняв цены); а покупатели мотались по городу, стараясь просмотреть как можно больше квартир и понять сколько ж реально стоит сейчас квадратный метр. И этот ажиотаж еще более увеличил разрыв между спросом и предложением, ускорил рост цен.
Риэлторам в такие периоды работать крайне сложно. Мотаться приходится очень много. Но по большей части - впустую. Ибо как только (после многочисленных просмотров и упорных торгов) намечалась реальная сделка, продавцов (нередко) осеняла мысль о том, что продешевили. И они вновь и вновь повышали цену.
А, поскольку большинство сделок на киевском рынке недвижимости - это отдельные звенья в цепочках обменов и куплей-продаж, то зависание любой из них неизбежно ставило под удар еще несколько.
В результате интенсивность труда, нервная нагрузка и расходы риэлторов существенно возросли, а доходы (мягко говоря) не очень.
Тем не менее, сделки были. Причем по ценам, которые, если и отличались от указанных в заявках и базах данных, то совершенно не обязательно в более низкую сторону (как это обычно бывает).
Интенсивно росли цены и на первичном рынке. Конкретные цифры приведены на сайте www.realt.ua. Примерно такие же значения получаются и у нас (есть, правда, расхождение по однокомнатным квартирам, но это уже детали).
Другое дело, что в отличие от своих коллег, мы не готовы публиковать цифры по первичному рынку. Ведь цены прайс-листов - это далеко еще не всё. Они требуют детализации, подведения под некий общий знаменатель, учитывающий реальные сроки сдачи, ремонта и заселения домов.
А вот тут достоверной информации не так уж и много. Во многих случаях совершенно не понятно когда в новую квартиру можно будет реально заселиться. Через год? Два? Три? И это притом, что каждый месяц <капают> проценты по кредитам (или же не поступают проценты по депозитам).
Представляете состояние инвестора, который <клюнув> на красивые рекламные картинки, <божеские цены> и обещания сдать дом через год, взял кредит, живет на съемных квартирах и второй год наблюдает забор на месте <своего дома>!?
Потерпит он, поскандалит - да и расторгнет договор. А на его место придет следующий, поверивший <низким ценам> в прайс-листах и обещаниям начать бурное строительство буквально на следующей неделе.
Наблюдая подобные картины, как-то опасаешься приводить цифры.
Но ведь и это еще не все трудности для полноценной аналитики.
Для анализа цен первичного рынка крайне недостаёт статистических данных относительно дополнительных вложений в квартиру <после строителей>. Насколько увеличивают стоимость квадратного метра перестройка, ремонт, покупка и установка дверей, сантехники, плит, паркета и всего прочего? В одних квартирах что-то сделано, проведено, заштукатурено, установлено; в других - нет.
Отдельные цифры, факты, оценки получить не так уж и сложно. Но ведь нужна статистика. Которую собрать практически невозможно. Поскольку подобные расходы зависят не только от качества строительства, но и от запросов/возможностей будущих жильцов, их умения найти мастеров, способных быстро сделать качественный ремонт за приемлемую цену.
Если ко всем этим факторам добавить еще и <замораживание> (после бурных акций протеста) некоторых новостроек, то станет понятно, почему многие покупатели переносят свой спрос на вторичный рынок.
Бурный рост киевских цен сейчас активно обсуждается на форумах и в СМИ. При этом постоянно поднимаются темы о перегретости рынка, а также о возможности приобретения недвижимости в Киеве нашими гражданами.
Вот и мы попытаемся разобраться: а где ж наши не очень высокооплачиваемые соотечественники берут столь значительные средства для покупки квартир?
Сказать, что большинство покупателей воруют или зарабатывают деньги на квартиры другими криминальными методами, мы не можем. Несомненно, есть и такие покупатели. Только ведь их гораздо меньше, чем представляется отдельным трибунам-разоблачителям.
Квартиры нередко покупают самые бедные. Причем подобные сделки как правило не фиктивные (когда собственность оформляется на посторонних), а вполне реальные. И никакого противоречия (между низкими доходами и высокой стоимостью приобретаемых квартир) в данном случае нет. Ибо основной источник средств для покупки квартир - это не денежные накопления, а имеющаяся недвижимость. При этом происходит фактический обмен одних объектов недвижимости на другие.
Да, обмен часто происходит с доплатами (при улучшении района или увеличении метража).
Но доплатить 20 - 30 тысяч - это вовсе не то же самое, что сразу выложить 80000 - 100000. Во-первых, такие сякие сбережения у наших людей есть. Во-вторых, при подобном раскладе взять долгосрочный кредит на недостающую сумму не так уж и сложно.
Куда сложнее сначала купить квартиру за 80000 (имея на руках всего 20000), а уж затем продать свою за 60000. Но покупатели и эти проблемы решают. В том числе, и с помощью ипотечных кредитов. Оформляют кредит на 15 лет, а отдают за полгода.
Подобных покупателей, стремящихся улучшить жилищные условия, - много (десятки тысяч). И все они привносят на рынок недвижимости <живые деньги> (десяток тысяч - минимум).
А рынок недвижимости эти деньги аккумулирует, перераспределяет, отдает (обычно, на время) в банковский сектор. И эти деньги (по нашим оценкам, - сотни миллионов, поступившие от десятков тысяч покупателей) - как кровь и для первичного рынка, и для вторичного, и для банковского сектора. А, если по большому счету, то и для всей экономики. Поскольку значительная часть средств идет на покупку товаров и создание новых рабочих мест.
Есть и другие источники, которые привносят значительные деньги на киевский рынок недвижимости. Это:
* ипотечные кредиты, с помощью которых более половины покупателей решают свои жилищные проблемы;
* деньги преуспевающих предпринимателей и представителей региональных элит;
* деньги успешных украинских заробiтчан, решивших обосноваться в Киеве;
* деньги иностранцев (в том числе - россиян), решивших приобрести в Киеве недвижимость.
Немалую лепту привносят и приезжие, стремящиеся найти в Киеве высокооплачиваемую работу, сделать карьеру. Значительную часть заработанных денег они тратят на аренду жилья. Многие приобретают гостинки и хрущевки. Некоторые приобретают более просторные квартиры (в том числе, с помощью кредитов и денег, полученных после продажи недвижимости у себя дома).
А еще значительные суммы на вторичный рынок поступают от владельцев предприятий, которые используют приобретенные квартиры в качестве офисов, гостиниц, общежитий и даже складов.
Другими словами, на киевский рынок недвижимости поступают большие деньги <из вне>.
И значительная часть их, единожды попав на рынок недвижимости, остаются тут на многие годы. Переходя из рук в руки при продажах-обменах.
Подобная особенность рынка (который по своей специфике во многом напоминает рынки натурального обмена, существовавшие до изобретения денег) и позволяет владельцам киевской недвижимости более-менее спокойно относиться к неподъемным (казалось бы) ценам.
Ведь при натуральном обмене роль всех этих бумажек с президентами и видами красивых городов отходит на второй план. Бывает, что они лишь приложения, переходящие из рук в руки при подписании купчих: подписал - получил пакет с деньгами - передал его дальше (через неделю, месяц, год) в обмен на другую купчую.
"Цена" при натуральном обмене - это соотношение количеств обмениваемых товаров (например, комната на Липках равна панельной хрущевке на окраине плюс оформление).
Наличие элементов "первобытных" форм торговли (натурального обмена) на нашем рынке будет и в обозримом будущем. Поскольку у владельцев недвижимости очень мало способов эффективно "пристроить" деньги, полученные при продаже. Вот и относят они их вновь и вновь на рынок недвижимости.
<Покупатели же со стороны>, у которых нет эквивалентного товара (киевской недвижимости), а есть лишь деньги, будут ужасаться ценам и кричать о перегретости рынка. Не понимая при этом, что, если <нормальной> киевской семье необходимо будет докупить 20 - 30 метров жилья, то она таки их докупит. Почти при любых ценах. Хоть очень высоких, хоть очень низких.
Но низких цен не будет. Поскольку жилье в Киеве - дефицит. Желающих улучшить свои жилищные условия, наверное, до миллиона. А строят жилья чуть более миллиона квадратных метров в год. И это при огромном наплыве приезжих:
Резюме такое: пока владельцы квартир будут ориентироваться на натуральный обмен, пока квартиры будут принадлежать преимущественно жильцам (а не крупным домовладельцам), пока не заработает мощный фондовый рынок, - до тех пор чужеземные критерии перегретости можно применять к нашему рынку недвижимости лишь с очень большими оговорками.
В заключение прогноз цен на сентябрь.
Индекс ценового ожидания, полученный с помощью чисто математических методов, показывает, что цены вырастут на 6,71%.
Подтвердиться ли этот прогноз - посмотрим. Уж очень высокие темпы.
Повышение деловой активности обычно начинается лишь во второй половине сентября.
Количество иногородних покупателей в сентябре, скорее всего, уменьшится (период отпусков подходит к концу; внимание предпринимателей из регионов вольно или невольно будет сосредотачиваться на решении совсем иных проблем).
Банки, похоже, ужесточают условия выдачи кредитов. И, если это не отдельные эпизоды, а долгосрочная установка, то влияние данного фактора на уровень цен будет весьма существенным.
Пресса пестрит статьями о предстоящем падении цен. Этот фактор (в основном, - психологический), несомненно, вызовет приток на рынок дополнительных объектов от инвесторов, вложивших деньги в недвижимость с целью получения прибыли. Многие из них, судя по некоторым признакам, будут стремиться закрыть свои дела, если не в этом году, то до выборов.
Тем не менее, значительный рост цен в сентябре, скорее всего, будет продолжаться.
Информационно-аналитический отдел Агентства недвижимости <Планета Оболонь>
