Главная » 2009 » Май » 9 » «Нужно приучать инвесторов к ЗПИфам недвижимости». с гендиректором УК «КапиталЪ ПИФ» Романом Шемендюком.
«Нужно приучать инвесторов к ЗПИфам недвижимости». с гендиректором УК «КапиталЪ ПИФ» Романом Шемендюком.
20:50
— Расскажите о фондах под управлением компании и об объектах, в которые они инвестируют.
— Наш основной бизнес связан с инвестициями в сфере жилищного строительства. Классический продукт — это самый крупный под управлением компании ЗПИФ «Жилищная программа». Приобретаем уже активно строящееся жилье, а также участвуем в проектах на стадии котлована.
— Не секрет, что сейчас большинство ЗПИФов недвижимости представляют собой либо схемные проекты, либо просто упакованные активы. Думаю, что и у вас также основная доля инвестиций в фондах недвижимости — это деньги группы…
— Какая-то часть средств институциональных инвесторов, входящих в группу, есть — я думаю, порядка 60%. Это связано прежде всего с тем, что инвесторов, которые видят, как работает механизм «изнутри», легче убедить принять участие в том или ином проекте. В начале функционирования фонда лучше иметь дело с инвестором, который разделяет риски УК и разбирается в технологиях и механизмах инвестирования на рынке. Уже на втором этапе, когда появились результаты, мы смогли предложить паи на рынок. На это потребовалось полтора года. При этом я не могу сказать, что деньги инвесторов привлечены в фонды на каких-то особенных условиях. Сейчас в основном наши инвесторы — это НПФ, которых устраивает такая доходность и в то же время привлекает срок реализации проектов. Например, фонд «Жилищная программа» обеспечил в 2007 году пайщикам доходность от 14 до 18% годовых, в зависимости от срока приобретения паев.
— Занимаетесь ли вы также девелоперской деятельностью?
— В классическом понимании скорее нет, поскольку мы всегда имеем дело с застройщиками, которые уже получили разрешение на строительство и готовы начать проект. Мы не выбираем формат строительства, не решаем, что строить. Мы просто инвестируем в проект, когда основной этап девелопмента уже пройден. Мы работаем с разными застройщиками. Например, в Краснодаре у нас четыре стройки, и застройщиками являются разные компании. Фактически мы все время ищем партнеров.
— Все ли ваши фонды недвижимости инвестируют в жилищное строительство?
— Пока все фонды ориентированы на инвестиции в строительство жилой недвижимости. При этом у всех фондов разные инвестиционные стратегии, определяющие, на каком этапе инвестировать, какую долю в проекте приобретать. Но есть общие принципы. Например, мы всегда выступаем в роли мажоритария, стараясь финансировать не менее чем 25% проекта. Это, так скажем, тот порог, при котором компания становится значимым партнером для девелопера. С нами уже вынуждены считаться, потому что мы выдали первый транш и смотрим, как продвигается проект. Если нас что-то не устраивает, то второго транша мы не дадим, пока не выясним причин.
— А привлекаете ли вы для застройщика внешнее финансирование?
— Как правило, этого не требуется, потому что мы выступаем мажоритариями. Это еще одна причина, по которой это для нас так важно. Например, себестоимость строительства дома составляет 500 млн, и мы инвестируем 400 млн. Если бы мы профинансировали только 100 млн, то были бы риски, что застройщик не найдет недостающие средства. Неизвестно, удастся ли ему взять кредит в банке, непонятно, как пойдут продажи…
— То есть для вас то, что сейчас все ждут, когда ФСФР разрешит кредитоваться ЗПИФам под залог активов, не актуально?
— Нет, почему… Например, кредиты нас интересуют с точки зрения управления кассовыми разрывами. Понятно, что финансисты всегда работают с объемами большими, чем у них есть, рассчитывая реализовать все проекты за счет оборота средств. Но у нас входящие денежные потоки связаны с реализацией квартир, а это прогнозируемый, но не гарантированный процесс. Поэтому, чтобы снизить риски, всегда необходимо оставлять подушку в 3—5% фонда. А это деньги, которые работают с меньшей доходностью. Если же у ЗПИФов появится возможность кредитоваться, то необходимость в этой подстраховке отпадет и деньги можно будет пустить на финансирование строительства. Кроме того, если появится возможность кредитоваться, то мы будем использовать кредитные плечи, а это также позволит увеличить доходность фондов. Я думаю, что потенциал роста доходности ЗПИФа за счет использования возможности кредитоваться составит как минимум 2—3%.
— Закладываете ли вы при расчете прибыльности проекта рост цен на недвижимость? Насколько это значимая доля?
— Конечно, но мы обычно делаем это достаточно консервативно. Обычно 0,5—1% в месяц, то есть не более уровня инфляции. Фактор роста цен влияет на доходность, но он не основополагающий для наших расчетов. Мы стремимся зарабатывать не на спекуляциях за счет роста цен на недвижимость, а получаем доход за счет того, что входим в проекты на более ранней стадии и за счет этого получаем значительный дисконт. Поэтому даже если рост цен остановится, то нам это не страшно, хотя, конечно, мы стремимся работать в регионах, которые имеют потенциал роста цен на недвижимость. Для нас это дополнительный источник дохода. Именно поэтому у нас сейчас нет ни одного проекта в столице, а в основном проекты в регионах, которые отреагировали на рост цен на рынке недвижимости с опозданием относительно Москвы. Цены на рынке недвижимости в 2007 году в Москве практически не менялись, а, например, в Краснодаре за год стоимость метра выросла почти на 40%.
— Все выглядит просто замечательно, но почему тогда большинство застройщиков пока предпочитают работать с банками напрямую, а не создавать фонды недвижимости?
— Это более дорогой способ привлечения средств по сравнению с кредитованием. Если застройщик может привлечь в достаточном объеме банковские кредиты, то нам вряд ли удастся договориться. Однако привлечь достаточно большие объемы денег под 10—11% годовых могут крупные компании с известным брендом, большими активами и большим объемом залоговой базы. Поэтому мы работаем с региональными компаниями. В принципе, им банки дают кредиты, но часто оказывается, что у компании есть проблемы с твердыми залогами. Мы, в отличие от банка, не кредитуем под залог, а приобретаем имущественные права. В этом случае сколько у застройщика есть объектов, столько он может привлекать денег. Причем мы заходим на достаточно ранних этапах строительства, а это выгодно для застройщика. Ведь часто, чтобы продолжить финансирование объекта, компания начинает продавать квартиры по демпинговым ценам, когда дом только начинает строиться. Мы готовы приобретать жилье на ранней стадии строительства в достаточно большом объеме, но с определенным дисконтом, а за это застройщик получает гарантированное поступление средств.
— Но можно, например, работать с инвесторами-физлицами, учитывая существующий спрос на рынке жилья.
— Ставка исключительно на продажи в розницу — это существенные риски для застройщика: строительство ведь нельзя останавливать в зависимости от того, идут у тебя продажи или нет. А если вдруг продажи останавливаются? Мы предлагаем: первые шесть месяцев, допустим, застройщик будет получать от нас стабильное финансирование. При этом ему не нужно начинать реализовывать квартиры с котлована, а, например, начиная с десятого этажа, когда капитализация объекта уже выросла. В итоге даже с учетом нашего дисконта, средняя цена продажи квадратного метра может быть выше, чем в случае привлечения только средств физлиц. И застройщик при существенно меньших рисках отнюдь не проигрывает в той массе прибыли, которую он получает с проекта.
— Нет ли у вас желания создать фонд недвижимости, который бы вкладывал в жилищное строительство и при этом был рассчитан на частных розничных инвесторов?
— Есть, поскольку идея очень интересна с точки зрения того, что рынок жилищного строительства более прогнозируем и более понятен для физлиц. Фактически любой человек, который когда-либо покупал квартиру, считает, что он разбирается в рынке недвижимости. Это, с одной стороны, плюс, а с другой — болезнь, потому что получается, что инвестконсультанту придется долго с каждым говорить, пояснять, что это за проект, рассуждать о рисках и прочем. Иначе говоря, получается, что мы будем иметь дело с инвестором, который пытается сам во всем разбираться. Хотя вместо этого он просто должен приобрести технологию управляющей компании, которая будет контролировать проекты. Тем более что речь, как правило, идет не об одном-двух проектах, а о нескольких стройках.
Вторая причина того, что сейчас ЗПИФы недвижимости для физлиц не пользуются популярностью у УК, связана с тем, что до вступления в силу изменений в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» решения на общем собрании пайщиков принимало 75% голосов. А теперь представьте, сколько нужно собрать «физиков», чтобы сформировать фонд с активами 20 млн долл. Это минимальный объем средств для строительства, который интересен УК. Даже если каждый инвестор внесет по 50 тыс. долл., то получится, что нам, чтобы провести собрание пайщиков, придется собрать порядка 400 человек. Поэтому сейчас проще создавать фонды для нескольких крупных институциональных инвесторов. Плюс еще привлечение от «физиков» стоит на порядок дороже…
— Тем не менее, несмотря на все эти сложности, компания намерена создать фонд недвижимости для физлиц?
— Конечно, потому что надо же приучать инвесторов к тому, что есть подобные инструменты. Похожая ситуация была в 2001 и 2002 годах, когда крупные УК начинали строить агентские сети для привлечения физлиц в открытые и интервальные ПИФы. А сейчас они привлекают сотни миллионов долларов. Поэтому, чтобы в 2010 году собирать десятки и сотни миллионов долларов от физлиц в фонды недвижимости, необходимо начинать уже сейчас. Кроме того, рынок частных инвесторов более интересен, потому что он менее ограничен, чем сегмент институциональных инвесторов, которые вкладывают в недвижимость. Здесь пока не такая высокая конкуренция. И потом, посмотрите, какими темпами растут ПИФы… Конечно, в этом или следующем году мы планируем создать свой первый фонд для физлиц, хотя сразу он не станет очень крупным проектом. Думаю, что если за два года активы фонда достигнут величины 20–30 млн долл., это будет хороший результат.
— А вы не думаете, что, как только ФСФР определит список инструментов для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, вход в ЗПИФы недвижимости «физикам» будет заказан?
— Нет, я не думаю, что так произойдет. Полагаю, что регулятор оставит такую возможность для частных инвесторов. И я не вижу логической причины, почему физлиц нужно отстранять от одного из наиболее надежных способов инвестирования. Тем более что рынок акций сейчас переживает трудные времена. Другое дело, что для квалифицированных инвесторов и для неквалифицированных инвесторов допустимые инструменты инвестиций должны быть разными.
— Но зато на рынке акций инвесторы привыкли получать по 30—50% годовых, а сколько вы можете предложить?
— Ну, это спорно, что привыкли, хотя к хорошему быстро привыкаешь. Я всегда говорю, что до недавнего времени на рынке присутствовала категория «непуганых» инвесторов. Многие управляющие портфелями и частные инвесторы или не застали, или забыли 97 и 98 годы. Как показал 2007 год и начало 2008-го, сейчас настала эпоха «инвестиционного протрезвления и переоценки инвестиционных приоритетов». Думаю, что многие инвесторы опять вспомнят принципы диверсификации и начнут наращивать в своих портфелях пусть потенциально менее доходную, но более прогнозируемую составляющую, а именно инвестиции на рынке недвижимости.
— А как вы относитесь к обращению паев ЗПИФов недвижимости на фондовой бирже? Насколько это интересный способ привлечения розничных клиентов?
— Не будем лукавить, это делается для двух вещей. Первое — для того, чтобы соответствовать определенным требованиям: ну например, НПФ не могут покупать паи, которые не допущены к торгам на бирже. Второе — когда УК необходимо показать, что у их продукта есть какая-то ликвидность. Но, конечно, никакой ликвидности на сегодняшний день на бирже у фондов нет… Ну, может быть, один-два фонда пользуются реальным спросом за счет того, что набрали уже критическую массу инвесторов. С другой стороны, вывод паев на биржу действительно может быть одним из способов оперативно привлечь деньги. Например, можно сделать допвыпуск на какую-нибудь дружественную компанию, а потом постепенно ее распродать на бирже. Это удобно, если речь идет о небольших инвесторах. Не исключено, что мы, когда создадим фонд недвижимости для физлиц, прибегнем к аналогичной схеме. Потому что делать допвыпуски паев на 100—200 тыс. долл. — это просто нереально. А так можно делать дополнительный выпуск паев два раза в год и постепенно распродавать этот объем.
— То есть в этом случае УК перекладывает функцию привлечения в фонды на стороннюю компанию?
— Но в конечном счете инвесторы покупают именно фонд определенной УК, и все необходимые консультации получают от менеджеров нашей компании. И совершенно неважно, кому вы передаете деньги в оплату паев. Хотя не спорю, что для кого-то такая схема может показаться и неудобной.
